Sur les 9 premiers mois de l'année, la demande placée en Ile-de-France franchit le seuil des 2.000.000 m² consommés pour s'établir à 2.025.800 m², soit un niveau très proche de celui atteint sur l'ensemble de l'année précédente.

En année glissante (octobre 2005/septembre 20006) la demande placée s'élève à 2.730.000 m², confortant nos anticipations d'une demande placée 2006 supérieure à 2.500.000 m². « Le troisième trimestre, traditionnellement peu actif en raison de la trêve estivale a été cette année particulièrement dynamique avec 573 000 m². Durant cette période, le marché a été animé par les transactions dans la tranche de surface de 1.000 à 5.000 m², reflétant un marché sain et une évolution durable », déclare Jacques Bagge, Directeur du Département Agence Jones Lang LaSalle France.

Les transactions de plus de 5.000 m² n'ont pesé que pour 33 % de la demande alors qu'au premier trimestre elles pesaient pour plus de 50%. Ce regain d'activité des surfaces moyennes est à mettre en parallèle avec un changement du comportement des utilisateurs. « Alors que précédemment les prises à bail étaient principalement motivées par des recherches d'économie, depuis 6 mois les recherches des utilisateurs sont guidées par des perspectives de croissance externe ou organique », ajoute Jacques Bagge.

Le taux de vacance immédiat de la région Ile-de-France se stabilise à 5,1%. Il est à noter que l'ensemble des secteurs, à l'exception de la deuxième périphérie voit son taux de vacance immédiat décroître. Ainsi, l'offre immédiate sur Paris Intra Muros diminue de 11 %, celle des premières périphéries ouest de 2 % et celle des premières périphéries de 3 %.

Compte tenu de la forte activité qui a prévalu sur la tranche des 1.000 à 5.000 m², les loyers moyens ont connu une pression à la hausse. Le loyer moyen en Ile-de-France atteint désormais 286 euros (vs. 277 euros fin juin). Les loyers primes sont demeurés stables, tandis que le mouvement de contraction de mesures d'accompagnement continuait à s'accélérer. Actuellement, les mesures d'accompagnement s'établissent en moyenne autour de 10% du loyer facial, soit l'équivalent de 6 mois de franchise pour un bail ferme de 9 ans. « Des pressions à la hausse continuent à s'exercer sur certains secteurs et notamment sur le Triangle d'Or où les signatures à venir devraient faire apparaître une hausse du loyer prime », conclue Jacques Bagge.

L'Investissement :

L'été et la rentrée n'auront pas désempli. Difficile de parler de trêve estivale lorsque près de 5 milliards d'euros sont investis en immobilier d'entreprise sur la région parisienne au cours du 3e trimestre 2006, soit autant qu'au premier semestre 2005. Et la perspective de conclure des ventes avant la fin de l'année va sans doute alimenter le marché jusqu'au dernier moment. A fin septembre 2006, les compteurs indiquaient plus de 15 milliards d'euros investis, laissant augurer un montant annuel proche de 20 milliards d'euros.

« Les arbitrages accélérés des fonds ouverts publics allemands, en début d'année 2006, sont le résultat d'une crise structurelle mais court terme et non le résultat d'une évolution profonde du marché », déclare Stephan von Barczy, Directeur du département Investissement de Jones Lang LaSalle en France. Lorsque CGI vend en septembre un portefeuille de 450 millions d'euros, dont deux actifs principaux situés en périphérie, dans le cadre d'un mandat exclusif Jones Lang LaSalle, c'est la réaction d'une décollecte de fonds très importante et d'un besoin de créer des liquidités au moment où le contexte de marché est très favorable. Même constat pour la cession par Westinvest du siège de Lafarge, rue des Belles-Feuilles dans le 16e arrondissement pour environ 150 millions d'euros, toujours conseillé par Jones Lang LaSalle. « Par ailleurs, ajoute-t-il, de nombreux propriétaires appliquent une stratégie d'asset management plus active, avec des périodes de détention plus courtes. Ainsi, Gécina a procédé à une restructuration de son patrimoine illustré par la vente d'un portefeuille de 25 actifs totalisant plus de 300 millions d'euros. »

« Ces mises en vente auront alimenté le marché avec des produits, parfois de très bonne qualité, permettant d'atteindre de nouveaux records en volume, de constater de nouveaux benchmarks en prix, et satisfaisant ainsi l'appétit à la fois des investisseurs nationaux et internationaux, y compris des primo-entrants. L'avantage fiscal en cas de vente dans le cadre du statut SIIC 3 a sans doute été une incitation non négligeable, notamment pour les vendeurs étrangers », précise Stephan von Barczy.

« En termes de localisation géographique, le Quartier Central des Affaires connaît un regain d'intérêt chez les « value buyers », les investisseurs ayant vocation à se positionner sur des actifs « prime », confirme Stephan von Barczy. Les autres secteurs franciliens ne sont pas en reste mais le 3e trimestre 2006 aura vu un nombre remarquable d'investissements se concentrer dans le Secteur des Affaires Ouest et en deuxième périphérie, au nord du SAO, à Bois Colombes, Colombes, Asnières ou Gennevilliers, entre autres.

Si les actifs sécurisés ont indéniablement la cote, le potentiel de croissance des loyers favorise également les VEFAs. C'est l'opportunité pour les investisseurs d'acquérir un immeuble de qualité à des niveaux de rendements supérieurs. « C'est le cas du 13-21 avenue de la Porte des Lilas, un immeuble de 11 000 m² dans le 19e arrondissement de Paris qui bénéficiera de la certification HQE », avance Stephan von Barczy. L'acquéreur, Société de la Tour Eiffel, avait procédé à une transaction similaire le trimestre précédent à Rueil Malmaison, sur un immeuble de 7 300 m² livrable en 2008. Les acquisitions de Gecina auprès du promoteur Hines, qui continuent dans le secteur du « Trapèze », sur l'ex site de Renault à Boulogne Billancourt sont également une illustration de cette tendance. Jones Lang LaSalle était conseil à l'acquéreur pour chacune de ces transactions.

Le marché de l'investissement devrait donc poursuivre sur sa lancée dans un contexte où les fondamentaux sont bons. « On assiste simultanément à une consolidation des secteurs établis et à une diversification pertinente, qui contribuent à terme à générer de nouvelles offres », conclue Stephan von Barczy. Outre les acteurs déjà présents, il sera intéressant de surveiller, en fin d'année, le comportement des investisseurs espagnols, toujours actifs, et celui de nouveaux fonds britanniques qui ciblent des portefeuilles diversifiés dans une stratégie d'asset management très soutenue.